Habitatge: Un dret, una prioritat de país
Posicionament sobre política d’habitatge de MEScat Independentistes d’Esquerra
Marc general
El dret a l’habitatge és un dret de màxima importància per a la dignitat de les persones. Perquè en depèn la possibilitat de tirar endavant un veritable projecte de vida com a ciutadans. La casa —juntament amb els ingressos, la salut i l’educació, entre d’altres béns— és una de les condicions materials bàsiques de la llibertat real.
El dret a l’habitatge està reconegut als articles 26 i 47 de l’Estatut i a l’art. 47 de la Constitució espanyola, com a la majoria de Constitucions democràtiques, així com a la Declaració dels Drets Humans (art. 25), al Pacte Internacional de Drets Econòmics i Socials (art. 11) i als Objectius de Desenvolupament Sostenible (núm. 11.1) i a la Carta de Drets Fonamentals de la UE (art. 34). Tanmateix, a diferència de la salut o l’educació, no és un dret que els estats democràtics garanteixin completament al marge del mercat. A diferència del dret a l’educació i a la salut —que en les democràcies avançades es garanteixen mitjançant serveis públics d’accés gratuït i universal, finançats mitjançant impostos—, el dret a l’habitatge es garanteix o bé per mitjà del mercat o bé per mitjà d’intervencions públiques que asseguren aquest bé a un preu assequible (sigui de lloguer o de compra), però no de manera gratuïta.
L’accés a l’habitatge, en democràcia, ha de ser una prioritat de les administracions públiques i els governs. Però aquesta prioritat es materialitza en el si d’un mercat immobiliari i, per tant, les polítiques d’habitatge són necessàriament el fruit d’una complexa interacció entre governs (poders públics), mercat immobiliari (actors privats: promotors, constructors, propietaris del sòl, etc) i ciutadans. Aquesta complexa interacció inclou un ventall molt divers que va des de la regulació del mercat immobiliari més o menys intensa, per orientar, modular o modificar ja sigui l’oferta privada o la demanda, fins a la provisió d’oferta d’habitatge directament per part de les administracions públiques.
L’accés a l’habitatge significa que els ciutadans que aspiren a una casa puguin llogar-la a un preu assumible d’acord amb les condicions salarials mitjanes del país, en cas que la seva preferència sigui el lloguer, o subscriure una hipoteca assequible compatible amb aquelles condicions salarials mitjanes, en cas que la seva preferència sigui la compra.
El nostre punt de partida és que cal utilitzar tots els mecanismes possibles per tal d’avançar en aquest doble objectiu, sense dogmatismes ni d’una banda ni de l’altra. No té sentit negar-se a activar aquelles regulacions del mercat —tant de compra com de lloguer— en nom d’un vell, absurd i irracional prejudici promercat, al·lèrgic per principi a tota intervenció. De la mateixa manera, no té cap sentit negar la lògica del mercat —en nom del prejudici contrari— quan aquesta condiciona inevitablement el parc immobiliari ni renunciar a aprofitar-la quan aquesta pot ser útil per als objectius assenyalats. Els mecanismes de mercat i la regulació pública són compatibles i complementaris. Defugim tots dos dogmatismes: el dogmatisme antimercat i el dogmatisme de creure que el mercat per si sol ho resoldrà tot. I cal defugir-los, especialment, en una situació com l’actual, que hi ha un ampli consens a descriure com “d’emergència d’habitatge”. Per afrontar aquesta situació cal que es plantegi la qüestió amb una mirada de conjunt que permeti detectar tots els punts de la cadena en què pot ser convenient intervenir i fer-ho, com hem dit, sense prejudicis
Tanmateix, per redreçar la política d’habitatge no n’hi haurà prou amb superar els esmentats dogmatismes, ja que caldrà també superar definitivament les herències del desarrollismo franquista i el seu model de política d’habitatge vinculat a la corrupció administrativa, la cultura del pelotazo, la construcció massificada d’habitatges sense garantir els equipaments socials i la mobilitat, i tot allò que ens ha fet diferents de l’entorn europeu.
Per altra banda, que hi hagi un mercat de l’habitatge no ha d’obrir les portes a convertir la propietat immobiliària —ni tampoc el sòl— en objecte d’especulació. Les regulacions públiques han de combatre i impedir l’ús especulatiu d’aquests dos recursos escassos —sòl i habitatge— per part dels inversors privats i, molt particularment, per part dels actors financers (fons d’inversió, fons voltor, etc), que actuen com a grans tenidors.
Cal dir, a més, que la política d’habitatge té una transcendència que va molt més enllà d’ella mateixa. No se la pot aïllar, especialment, ni del model econòmic ni del model de desenvolupament territorial de tot el país, ja que tots tres aspectes es condicionen entre ells i ho fan a llarg termini. La gestió de l’accés a l’habitatge és clau, d’una banda, per reforçar la concepció de país en xarxa, aquesta “Catalunya-ciutat” que hauria de garantir a qualsevol ciutadà uns estàndards de benestar equiparables fos quin fos l’indret del país on visqués. I, de l’altra, ha de ser la pedra de toc per a la regeneració dels nuclis urbans.
Dit d’una altra manera: més que promoure la nova construcció a l’entorn dels nuclis ja més massificats, convé una estratègia que recuperi per a la vida activa i moderna les desenes de milers d’habitatges aparentment abandonats que hi ha esparsos pels pobles i les ciutats d’arreu del país. Només amb aquesta mirada es podrà aconseguir un progressiu, imprescindible, reequilibri territorial i, amb ell, el desenvolupament també equilibrat dels serveis públics, descarregats de la tensió a què els condemna la massificació de la població en les àrees avui més poblades.
A més, cal que la distribució de les competències entre diferents administracions (local i Generalitat, i mentre no siguem independents, estatal) no dificulti una política d’habitatge potent i ambiciosa sinó que, al contrari, permeti sumar més esforços de tothom per resoldre aquesta prioritat de les nostres polítiques socials.
Accions relatives al mercat de lloguer
1. Cal augmentar l’oferta pública de lloguer social, que avui a Catalunya no arriba al 2% —quan a Holanda representa el 29%, a Àustria el 24% i a Dinamarca el 20%, per posar tres exemples, i la mitjana de la UE és del 9%—. Aquesta ha de ser la prioritat absoluta de les polítiques d’habitatge avui a Catalunya.
El model danès és especialment interessant: les promotores d’aquests pisos “públics” no són els ajuntaments sinó cooperatives d’habitatge, que accedeixen al sòl en condicions molt favorables. I són elles les que gestionen aquest parc de lloguer social, sota estricta regulació pública. D’aquesta manera, la societat civil també es fa responsable de la política d’habitatge —i assegura més eficiència, transparència, participació i control de les institucions públiques.
Un dels problemes dels parcs públics de lloguer social és el seu manteniment per part de les administracions propietàries. La participació de la societat civil (cooperatives) en la gestió d’aquests parcs és una garantia que aquest manteniment es du a terme adequadament.
Cal tenir en compte que aquesta oferta de lloguer social té un efecte beneficiós sobre el “mercat lliure”, en la mesura que desplaça una part de la demanda cap al mercat regulat i per tant, provoca indirectament una reducció de la demanda i una caiguda dels preus al mercat lliure.
2. Cal augmentar l’oferta privada de lloguer al mercat lliure, per tal que baixin els preus en aquest mercat. L’augment de l’oferta no es pot fer sense la participació de dos tipus d’actors: els que han de construir habitatge nou i els que han de llogar l’habitatge ja construït.
Els promotors privats són un actor clau pel que fa a la construcció d’habitatge nou (destinat al lloguer). La construcció d’habitatge nou requereix nou sòl edificable i no podem oblidar que hi ha zones de Catalunya (Barcelona, molt particularment, i la seva conurbació) on la disponibilitat de sòl és escassa.
Els propietaris que tenen pisos buits per llogar. Perquè els treguin al mercat, cal actuar tant per la via de les penalitzacions com dels incentius:
a) Penalitzacions fiscals als propietaris que retinguin els seus pisos sense llogar (per exemple, recàrrecs de l’IBI).
b) Quan el factor que dificulta el lloguer és la manca de seguretat jurídica (risc d’impagaments, etc.), cal oferir les justes garanties legals als propietaris, especialment quan són petits (per exemple, fons públic per compensar els impagaments).
c) Quan el factor que dificulta el lloguer són les males condicions dels pisos, cal articular ajuts a la rehabilitació als petits propietaris d’aquests pisos no aptes per a ser llogats. Aquesta política hauria de ser especialment activa en els cascs antics i els centres urbans dels pobles i les viles mitjanes de Catalunya, on hi ha molt habitatge pendent de rehabilitació.
3. Limitació de preus de lloguer per llei en les zones tensionades (amb molta demanda i un increment accelerat). Aquesta mesura ha estat objecte de polèmica. L’experiència comparada a escala internacional demostra que la regulació dels preus per llei pot tenir un doble efecte: d’una banda, molt probablement, pot moderar l’increment dels preus de lloguer o inclús reduir-los; de l’altra, molt probablement pot reduir l’oferta, quan no s’acompanya de les adequades mesures compensatòries. D’aquesta manera, beneficia qui ja té un lloguer però perjudica qui n’està buscant.
Respecte d’aquesta mesura, entenem que hi ha dues posicions extremes que són totes dues errònies: la d’aquells que la rebutgen per principi; la d’aquells que creuen que és la solució única al problema de l’habitatge. Des del nostre punt de vista, atesa l’experiència, entenem que es tracta d’un pedaç que no resol el problema de fons, però que pot ser útil com a mesura complementària o transitòria, sobretot en zones amb poca disponibilitat de sòl i amb poques opcions d’ampliar l’oferta.
4. Si es limiten els preus, cal estendre aquesta limitació als lloguers de temporada (i per habitacions), atès que si no l’oferta es desplaça del lloguer normal a aquestes altres modalitats de lloguer i la mesura anterior perd tota la seva eficàcia.
5. Cal regular de manera estricta el lloguer turístic, valorant eventualment la seva prohibició en aquelles zones amb més manca d’oferta per a residència habitual. En la mesura que amb el lloguer turístic no s’utilitza la propietat per resoldre una necessitat social sinó simplement per fer negoci privat, el seu tractament fiscal hauria de ser molt més estricte.
6. Cal mantenir i enfortir la política d’ajuts al pagament de lloguer per a les famílies vulnerables, de renda vulnerable i les persones joves.
7. Cal promoure accions que estimulin la cohabitació entre persones grans, que viuen en pisos massa grans per a les seves necessitats, i persones joves, amb dificultat per accedir al primer habitatge.
Accions relatives al mercat de compra
1. Cal incrementar l’oferta de pisos de protecció oficial —que no es venen a preu de mercat— en aquest mercat per part de les administracions públiques (sigui mitjançant nova construcció o mitjançant l’ús del dret al tanteig i el retracte), sempre que compleixin les següents condicions:
a) que l’administració pública mantingui la propietat del sòl (i el comprador adquireixi només el vol), de tal manera que l’administració de fet quedi com a copropietària de l’habitatge; de fet, aquesta no repercussió del sòl en el preu és el que justifica el preu taxat
b) que l’administració sigui qui determini el nou preu i el nou comprador si el comprador inicial vol vendre; o les condicions del lloguer, si el vol llogar
c) que al cap de 80 anys l’edifici sencer (i per tant, també el vol) passi a ser propietat de l’administració copropietària
2. Cal impulsar una política d’avals per a la compra de pisos per part de famílies amb rendes baixes i per a joves, amb un límit de renda (el Préstec Emancipació seria un bon exemple en aquest sentit).
3. Cal fomentar la compra d’habitatge en règim cooperatiu i cessió d’ús.
4. Cal augmentar l’oferta de pisos al mercat lliure, cosa que depèn principalment dels promotors privats i de la disponibilitat de sòl edificable. Tanmateix, una de les dificultats a les quals s’enfronta la construcció de nou habitatge és la burocràcia excessiva i la lentitud injustificable dels tràmits administratius, que no només retarden la generació d’oferta sinó que n’encareixen els preus. Una prioritat de les polítiques d’habitatge ha de ser la desburocratització i la racionalització de l’extensa i variada normativa administrativa desenvolupada al voltant de la construcció per escurçar els terminis d’execució i reduir-ne el cost.
5. Cal limitar la possibilitat de compra d’habitatge als ciutadans estrangers (en la línia de l’anomenada “excepció danesa”), cosa que pot contribuir a reduir la demanda i, en conseqüència, els preus.
6. Cal prohibir la compra especulativa d’habitatge (en la línia del model d’Holanda), cosa que pot contribuir a reduir la demanda i, en conseqüència, els preus.
Conclusió
Cal tenir en compte que les Constitucions dels estats democràtics limiten el dret a la propietat d’acord amb la seva “funció social”. Segons aquestes Constitucions, la propietat privada (i això val tant per a la propietat dels mitjans de producció com per a la propietat immobiliària) no és un dret absolut sinó un dret subordinat a aquesta funció social, que s’ha de determinar i especificar d’acord amb les lleis (1).
Només amb una mirada veritablement social, que tingui en compte el paper de tots els actors que intervenen en el cicle de l’habitatge i que contempli l’accés a l’habitatge en el context general del model econòmic i del reequilibri territorial, es podrà resoldre, a mitjà i a llarg termini, el principal problema que té avui la nostra societat del benestar. I això sense deixar d’aplicar mesures de xoc que calgui per atendre, a curt termini, les situacions d’emergència.
Descàrrega de la nota de posicionament sobre política d’habitatge de MEScat Independentistes d’Esquerra:
>> Consulta la segona nota de posicionament de MEScat Independentistes d’Esquerra: Pública i concertada: sobre la titularitat de prestació dels serveis públics.
(1) Aquest concepte procedeix d’una doble tradició ideològica: la del socialisme democràtic i la de la democràcia cristiana. En efecte, la “funció social de la propietat” és un dels conceptes centrals de l’anomenada Doctrina Social de l’Església, de la qual les encícliques de Joan XXIII Mater et magistra i Pacem in Terris són referències principals. Segons aquesta doctrina la propietat privada és legítima només si està sotmesa al principi del “destí universal dels béns de la terra” i defensa l’accés a la propietat de totes les persones, així com la participació dels treballadors en la propietat de les empreses.